부동산 세금 실전 — 취득·보유·양도 단계별 계산

기본용어 파악에서 취득세와 보유세, 양도세가 각각 무엇을 뜻하는지 짚었습니다. 이 글은 그다음 질문을 다룹니다. 그래서 얼마가 나오는가, 그리고 그 금액을 움직이는 변수는 무엇인가. 세금은 부동산에서 가장 큰 거래 비용 항목이면서 수익률 계산에서 가장 자주 빠지는 항목이기도 합니다. 세율 몇 퍼센트를 외우는 것보다 계산이 어떤 순서로 진행되는지를 아는 편이 오래 갑니다. 세율과 공제액은 해마다 바뀌지만 계산 순서는 잘 바뀌지 않기 때문입니다.

세금이 붙는 세 시점

부동산에 붙는 세금은 시점으로 나누면 셋입니다. 살 때 한 번, 갖고 있는 동안 매년, 팔 때 한 번입니다. 세 시점은 과세 기준이 서로 다릅니다. 취득 단계는 산 가격을, 보유 단계는 정부가 정한 공시가격을, 양도 단계는 판 가격에서 산 가격을 뺀 차익을 기준으로 삼습니다. 기준이 다르니 같은 집이라도 어느 단계냐에 따라 세금을 좌우하는 변수가 완전히 달라집니다.

표에서 눈여겨볼 것은 괄호 안의 부가 세목입니다. 흔히 취득세율 3%라고 말하지만 실제로 통장에서 빠져나가는 돈은 3%가 아닙니다. 지방교육세가 따라붙고 면적에 따라 농어촌특별세도 붙습니다. 양도세도 마찬가지로 산출세액의 10%가 지방소득세로 추가됩니다. 세율표만 보고 계산하면 실제 부담을 10%가량 적게 잡게 됩니다.

취득 단계 — 세율이 계단이 아니라 절벽인 이유

취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액입니다. 매매로 샀다면 실제로 지급한 매매대금이 그대로 과세표준이 됩니다. 세율은 주택 가격, 보유 주택 수, 그리고 그 주택이 조정대상지역에 있는지에 따라 달라집니다. 조정대상지역이 무엇이고 왜 지정하는지는 정책분석에서 다뤘습니다. 여기서는 그 지정 여부가 세율을 몇 배로 바꾼다는 점만 기억하면 됩니다.

6억 초과 9억 이하 구간은 세율이 가격에 따라 매끄럽게 올라갑니다. 계산식은 세율(%) = 취득가액(억 원) × 2 ÷ 3 − 3입니다. 7억 5,000만 원이면 7.5 × 2 ÷ 3 − 3 = 2%가 됩니다. 예전에는 6억 이하 1%, 6억 초과 2%처럼 구간이 뚝 끊겨 있어서 6억 원에 사면 600만 원인 취득세가 6억 100만 원에 사면 1,200만 원대로 뛰었고, 그 탓에 6억 원 바로 위 가격대의 거래가 사실상 멈췄습니다. 지금은 이 구간에서 그런 절벽이 없습니다.

절벽이 남아 있는 곳은 주택 수와 지역입니다. 조정대상지역에서 두 번째 집을 사면 세율이 1~3%에서 곧바로 8%로 올라갑니다. 같은 10억 원짜리 집이라도 취득세만 3,000만 원과 8,000만 원으로 갈립니다. 주택 수를 셀 때 분양권과 조합원입주권, 주거용 오피스텔, 상속 주택을 어떻게 세는지가 실제로 가장 다투기 쉬운 지점이므로, 판단이 애매하면 계약 전에 확인해야 합니다.

취득세에 딸려 오는 세목과 실제 계산

취득세를 신고할 때는 세 가지가 함께 계산됩니다. 지방교육세는 취득세 표준세율의 절반에 20%를 곱한 금액이라 결과적으로 취득세율의 10% 수준이 됩니다. 중과세율이 적용되는 구간에서는 정액으로 0.4%포인트가 붙습니다. 농어촌특별세는 전용면적 85㎡를 넘는 주택에만 붙고 85㎡ 이하 국민주택 규모는 면제됩니다. 아래 표에서 같은 집이라도 면적 하나로 부담률이 갈리는 것을 볼 수 있습니다.

무주택자가 서울에서 전용 84㎡ 아파트를 9억 5,000만 원에 사는 경우로 계산해 보겠습니다. 9억 원을 넘으므로 취득세율은 3%입니다. 취득세는 9억 5,000만 원 × 3% = 2,850만 원이고, 지방교육세는 그 10%인 285만 원입니다. 전용 84㎡는 85㎡ 이하라 농어촌특별세는 없습니다. 합계 3,135만 원, 매매가의 3.3%입니다.

여기서 끝이 아닙니다. 취득 단계에는 세금 외에도 중개보수, 법무사 등기 대행 비용, 국민주택채권을 사서 되팔 때 생기는 할인 손실이 붙습니다. 이 항목들까지 더하면 9억 5,000만 원짜리 집의 부대비용은 대체로 4,000만 원 안팎, 매매가의 4% 정도가 됩니다. 집값이 4% 오르기 전까지는 팔아도 본전이 아니라는 뜻이고, 거래 방식을 고를 때 단기 매매가 불리한 가장 직접적인 이유이기도 합니다.

보유 단계 — 공시가격이 세액이 되기까지

보유세는 매년 6월 1일 기준으로 그 부동산을 소유한 사람에게 부과됩니다. 5월 31일에 잔금을 치르면 그해 보유세는 매수자가 내고, 6월 2일에 치르면 매도자가 냅니다. 하루 차이로 1년치 재산세와 종부세의 귀속이 바뀝니다. 계약서를 쓸 때 잔금일을 두고 신경전이 벌어지는 이유입니다.

재산세 계산은 세 단계를 거칩니다. 먼저 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만들고, 거기에 세율을 적용하고, 마지막으로 부가 세목을 더합니다. 공정시장가액비율은 공시가격을 그대로 과세표준으로 쓰지 않고 일정 비율만 반영하겠다는 장치입니다. 2026년 주택분은 60%이고, 1세대 1주택은 공시가격대에 따라 43~45%로 더 낮게 적용됩니다.

공시가격 8억 원인 아파트를 1세대 1주택으로 보유한 경우를 계산해 보겠습니다. 공정시장가액비율 45%를 적용하면 과세표준은 3억 6,000만 원입니다. 9억 원 이하 1주택이므로 특례세율 0.35%를 쓰면 3억 6,000만 원 × 0.35% − 63만 원 = 63만 원입니다. 여기에 재산세액의 20%인 지방교육세 12만 6,000원, 도시지역에 있다면 과세표준의 0.14%인 도시지역분 50만 4,000원이 더해져 합계는 약 126만 원이 됩니다. 재산세만 놓고 보면 63만 원이지만 고지서에는 그 두 배가 찍히는 구조입니다.

보유세에는 급등을 막는 장치가 두 겹으로 걸려 있습니다. 하나는 2024년부터 시행된 과세표준상한제로, 주택 과세표준의 증가 폭을 직전 연도 대비 5% 수준 이내로 제한합니다. 다른 하나는 세부담 상한으로, 공시가격 3억 원 이하는 전년 세액의 105%, 3억~6억 원은 110%, 6억 원 초과는 130%를 넘지 못하게 합니다. 세부담 상한은 과세표준상한제와 한동안 병행하다가 단계적으로 정리될 예정입니다. 공시가격이 크게 올라도 세액이 그만큼 한꺼번에 오르지 않는 이유가 여기 있습니다.

보유 단계 — 종합부동산세와 공제 기준선의 증폭

종합부동산세는 사람별로 자기가 가진 주택의 공시가격을 모두 더한 뒤, 기준선을 넘는 부분에만 매기는 국세입니다. 기준선은 일반적으로 9억 원이고, 1세대 1주택이면 12억 원입니다. 과세표준은 (공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율로 계산합니다. 2026년 7월 현재 종부세의 공정시장가액비율은 60%이지만, 이 비율은 법률이 아니라 시행령으로 정하기 때문에 정부 판단으로 비교적 쉽게 바뀝니다. 실제로 2026년 세제개편 논의에서 이 비율을 올리는 안이 거론되고 있습니다. 기본공제 금액은 법률 사항이라 국회를 거쳐야 바뀝니다.

1세대 1주택으로 공시가격 15억 원인 집 한 채를 가진 경우로 보겠습니다. 15억 원에서 12억 원을 빼면 3억 원이고, 여기에 60%를 곱하면 과세표준은 1억 8,000만 원입니다. 2주택 이하에 적용되는 세율은 과세표준 구간에 따라 0.5%부터 2.7%까지이고 첫 구간이 0.5%이므로 산출세액은 90만 원입니다. 여기서 같은 부동산에 이미 부과된 재산세 상당액을 빼고, 1세대 1주택자라면 고령자 세액공제와 장기보유 세액공제를 합쳐 최대 80%까지 추가로 깎습니다. 반대로 종부세액의 20%가 농어촌특별세로 붙습니다. 3주택 이상은 세율 상한이 5.0%로 올라갑니다.

종부세에서 가장 이해하기 어려운 부분은 공시가격이 조금 올랐는데 세금이 훨씬 많이 오르는 현상입니다. 원인은 기준선을 넘는 금액만 과세 대상이 된다는 데 있습니다. 1세대 1주택 기준으로 공시가격이 14억 원이면 초과분은 2억 원입니다. 공시가격이 10% 올라 15억 4,000만 원이 되면 초과분은 3억 4,000만 원이 됩니다. 공시가격은 10% 올랐는데 과세 대상 금액은 70% 늘었습니다. 여기에 공정시장가액비율까지 함께 오르면 두 배율이 곱해집니다.

그래서 보유세를 예측할 때는 공시가격 변동률만 봐서는 안 되고, 자기 집의 공시가격이 기준선에서 얼마나 떨어져 있는지를 함께 봐야 합니다. 기준선 바로 위에 있는 집일수록 공시가격 변동이 세액에 크게 증폭되어 나타납니다. 공시가격이 무엇이고 시세와 어떻게 다른지는 기본용어 파악에 정리해 두었습니다.

양도 단계 — 차익을 깎아 내려가는 계산 사다리

양도소득세는 판 가격이 아니라 번 돈에 매기는 세금입니다. 계산은 판 가격에서 시작해 여러 항목을 순서대로 빼 내려가는 사다리 구조입니다. 이 순서를 외워 두면 어떤 항목이 세금을 얼마나 줄이는지 감이 잡힙니다.

2년을 채우지 못하면 이 표를 쓰지 못하고 단일세율이 적용됩니다. 주택과 조합원입주권은 1년 미만 보유 시 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%입니다. 주택이 아닌 부동산은 각각 50%와 40%입니다. 조정대상지역에 있는 주택을 다주택자가 파는 경우에는 기본세율에 세율이 가산됩니다. 이 중과는 오랫동안 유예되어 왔는데, 2026년 5월 10일 양도분부터 다시 적용되어 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더해집니다. 중과 대상이 되면 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다.

1세대 1주택 비과세와 실제 세액 비교

1세대 1주택은 양도가액 12억 원 이하이고 2년 이상 보유했다면 양도세가 없습니다. 취득 당시 그 집이 조정대상지역에 있었다면 2년 이상 실제로 거주까지 해야 합니다. 12억 원을 넘으면 전부 과세되는 것이 아니라 12억 원을 초과하는 부분에 대응하는 차익만 과세됩니다. 계산식은 과세 대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액입니다.

2016년에 6억 원에 사서 2026년에 14억 원에 파는 아파트로 계산해 보겠습니다. 10년 보유하고 10년 거주했으며 1세대 1주택입니다. 취득세 등 취득 부대비용 1,200만 원, 확장과 새시 공사 1,500만 원, 양도 시 중개보수 700만 원을 합쳐 필요경비는 3,400만 원입니다.

명목상 8억 원이 오른 집인데 세금은 200만 원이 되지 않습니다. 12억 원까지의 비과세와 80% 장기보유특별공제가 겹친 결과입니다. 같은 집을 같은 가격에 팔더라도 1세대 1주택이 아니면 결과가 완전히 달라집니다. 비과세와 장기보유특별공제가 모두 빠지면 7억 6,600만 원 전체가 과세 대상이 되고, 기본공제를 뺀 과세표준 7억 6,350만 원에 42% 세율과 누진공제 3,594만 원을 적용하면 산출세액은 약 2억 8,473만 원, 지방소득세를 더하면 약 3억 1,300만 원입니다. 여기에 조정대상지역 3주택 중과까지 걸리면 세율이 72%가 되어 총부담은 5억 원을 넘어섭니다.

명목 차익과 실질 차익 — 물가에 매기는 세금

앞의 계산에는 한 가지 전제가 숨어 있습니다. 2016년의 6억 원과 2026년의 14억 원을 같은 단위로 놓고 뺐다는 점입니다. 세법은 취득가액을 그 당시 지급한 명목 금액 그대로 씁니다. 10년 동안 물가가 올라 원화의 구매력이 줄었다는 사실은 계산에 들어가지 않습니다. 그래서 양도세가 매겨지는 '차익'에는 실제로 늘어난 부분과 화폐 가치가 떨어져서 숫자만 커진 부분이 섞여 있습니다.

물가 상승률을 몇 가지로 가정해 2016년의 6억 원이 2026년 기준으로 얼마의 구매력인지 환산해 보면 차이가 드러납니다. 아래는 실제 물가지표가 아니라 연 상승률을 일정하게 가정한 계산입니다.

명목 차익은 8억 원으로 고정되어 있지만 실질 차익은 물가 상승률에 따라 6억 7,000만 원에서 5억 1,000만 원까지 벌어집니다. 그런데 세금은 어느 경우든 명목 차익을 기준으로 계산됩니다. 물가가 오른 만큼 숫자가 커진 부분에도 같은 세율이 적용된다는 뜻입니다. 이것은 계산 실수가 아니라 제도의 설계입니다. 취득가액을 물가에 연동해 조정해 주는 나라도 있지만 한국 소득세법은 그렇게 하지 않습니다.

장기보유특별공제가 이 간극을 부분적으로 메웁니다. 오래 보유할수록 과세 대상 금액을 줄여 주니 물가 상승분이 차익에 섞여 들어가는 문제를 어느 정도 상쇄합니다. 다만 이는 물가에 연동된 장치가 아니라 정액 공제율이므로 물가가 많이 오른 시기에는 부족하고 물가가 안정된 시기에는 과하게 작동합니다. 1세대 1주택이 아니면 공제율이 최대 30%에 그치고, 중과 대상이면 아예 적용되지 않습니다.

여기서 인플레하우스가 집값을 금이나 달러 같은 실물자산 기준으로 환산해 보여주는 이유가 나옵니다. 원화 명목 가격만 보면 두 가지를 동시에 놓칩니다. 첫째는 그 상승분 중 얼마가 실제로 늘어난 구매력인지이고, 둘째는 그중 얼마가 세금으로 빠져나가는지입니다. 극단적으로는 같은 기간 금 가격이 집값보다 더 올라 금 기준으로 우리 집의 가치는 줄었는데도, 원화 명목 차익이 있으니 양도세는 그대로 내야 하는 상황이 원리상 가능합니다. 실질 가치는 제자리인데 세금은 나가는 것입니다.

그래서 매도를 검토할 때는 명목 양도가액에서 세금과 거래비용을 빼 세후 수령액을 구하고, 그 금액을 취득 시점 대비 물가나 실물자산 기준으로 다시 환산해 보는 두 단계가 필요합니다. 이 과정을 거치면 처음 생각한 수익과 상당히 다른 숫자가 나오는 경우가 많습니다. 인플레하우스의 실질 가치 환산과 지표를 어떻게 읽는지는 인플레하우스 활용법과 인플레하우스 소개에 정리되어 있습니다.

절세를 둘러싼 흔한 오해

세금 이야기에는 반쯤 맞고 반쯤 틀린 말이 많습니다. 자주 보이는 것들을 짚어 보겠습니다.

취득세는 나중에 팔 때 돌려받는다. 돌려받지 않습니다. 양도세를 계산할 때 필요경비로 인정되어 과세 대상 차익을 줄여 줄 뿐입니다. 취득세 3,000만 원을 냈고 양도세 실효세율이 20%라면 되돌아오는 효과는 600만 원 정도이고, 비과세로 양도세를 내지 않으면 그 효과마저 없습니다.

공시가격이 낮으면 무조건 좋다. 보유세는 줄어듭니다. 하지만 공시가격은 대출 심사의 담보 평가 참고 자료가 되고 상속이나 증여로 넘길 때 과세 기준가액으로도 쓰입니다. 재산세만 놓고 유불리를 판단할 문제가 아닙니다.

1세대 1주택이면 세금이 없다. 12억 원 이하일 때 그렇습니다. 초과분에 대응하는 차익은 과세되고, 2년 보유 요건과 지역에 따른 2년 거주 요건을 채워야 합니다. 그리고 '1주택'이 아니라 '1세대 1주택'입니다. 세대를 같이 하는 배우자나 부모가 다른 집을 갖고 있으면 요건이 깨집니다. 세대 분리 여부는 주민등록만이 아니라 실제 생계를 함께하는지로 판단하므로 다툼이 잦습니다.

부부 공동명의는 항상 유리하다. 양도세는 사람별로 과세하고 기본공제도 사람별이라 명의를 나누면 유리한 경우가 많습니다. 반면 종부세는 1세대 1주택으로 12억 원을 공제받을지 각자 9억 원씩 18억 원을 공제받을지가 갈리고, 후자를 택하면 고령자·장기보유 세액공제 적용 방식이 달라져 유불리가 뒤집히기도 합니다.

인테리어 비용은 다 경비로 넣을 수 있다. 자산의 가치를 높이거나 수명을 늘린 지출만 인정됩니다. 인정되는 항목이라도 적격 증빙이 없으면 지출 사실을 입증하기 어렵습니다. 공사한 날 영수증을 챙겨 두는 것이 몇 년 뒤 세금을 줄입니다.

세법은 매년 바뀝니다

이 글에 나온 숫자들은 2026년 7월 기준이며 상당수는 이미 여러 차례 바뀐 이력이 있습니다. 다주택자 양도세 중과는 2022년부터 유예되다가 2026년 5월에 다시 시행되었고, 종부세 공정시장가액비율은 시행령 사항이라 정부 판단으로 바뀝니다. 조정대상지역 지정 현황도 몇 달 만에 크게 달라진 적이 있습니다.

그래서 이 글에서 오래 남을 부분은 세율이 아니라 계산 순서입니다. 취득세는 산 가격에 세율을 곱하고 부가 세목을 더한다, 보유세는 공시가격에 비율을 곱해 과세표준을 만든 뒤 세율을 적용한다, 양도세는 판 가격에서 산 가격과 경비와 공제를 차례로 뺀 뒤 세율을 적용한다. 이 세 문장을 기억하고 있으면 세율이 바뀌어도 자기 상황의 숫자를 다시 넣어 계산할 수 있습니다.