부동산은 유난히 약어와 전문용어가 많습니다. "DSR 규제로 대출 한도가 줄었다", "용적률 완화로 사업성이 좋아졌다" 같은 말이 매일 나오지만 뜻을 정확히 아는 사람은 많지 않습니다. 용어를 모르면 남의 말에 휘둘리고 계산도 스스로 못 합니다. 어렵게 외울 필요는 없습니다. 각 용어가 무엇을 재는 숫자인지만 알면 됩니다.
대출 한도를 정하는 LTV, DTI, DSR
은행이 얼마를 빌려줄지는 이 세 규제가 동시에 결정합니다. 셋은 담보(집값)와 소득이라는 서로 다른 기준으로 한도를 정합니다.
- LTV Loan To Value · 담보인정비율
- 집값(담보 가치) 대비 빌려줄 수 있는 최대 대출 비율입니다. Loan은 대출, Value는 집의 가치를 가리킵니다. 담보인 집이 얼마나 값어치가 있는지를 보고 한도를 정하는 규제입니다.예시: 10억 아파트라면 LTV 40%로 최대 4억까지 대출됩니다. 단, LTV 한도는 지역과 주택 수, 정책에 따라 자주 달라지므로 정확한 수치는 대출을 받을 당시를 기준으로 알아보는 것이 좋습니다.
- DTI Debt To Income · 총부채상환비율
- 연소득 대비 주택담보대출 원리금에 그 밖의 대출 이자를 더한 금액의 비율입니다. 원리금은 원금과 이자를 합한 금액을 말합니다. 소득으로 갚을 수 있느냐를 보는 건 DSR과 같지만 기타 대출은 이자만 계산에 넣는 점이 다릅니다.예시: 연소득 6,000만 원에 DTI 40%면 연 상환액을 2,400만 원 아래로 묶습니다.
- DSR Debt Service Ratio · 총부채원리금상환비율
- 연소득 대비 모든 대출(주담대, 신용대출, 카드론, 자동차 할부 등)의 연간 원리금 상환액 비율입니다. 이자만 보는 DTI와 달리 원금까지, 주택 외의 빚까지 전부 더합니다. 그만큼 실질적으로 가장 센 한도 규제입니다.예시: 연소득 6,000만 원에 DSR 40%면 연 2,400만 원, 월 약 200만 원이 모든 대출 원리금의 상한이 됩니다. 이 비율도 정책에 따라 바뀌므로 정확한 한도는 대출 상담에서 확인하는 것이 좋습니다.
DSR을 계산할 때 실제 금리에 가산금리, 이른바 스트레스 금리를 얹어 더 보수적으로 따지는 제도입니다. 지금 3% 금리로는 무리 없이 갚을 수 있어도 나중에 금리가 4%로 올랐을 때 갚을 능력이 있는지까지 미리 보겠다는 말입니다. 그래서 같은 소득이라도 빌릴 수 있는 돈이 이전보다 눈에 띄게 줄어듭니다. 적용 단계와 가산금리 폭은 수시로 바뀌므로 실제 한도는 그때그때 확인해야 합니다.
내 소득으로 감당되는가 — PIR과 갭투자
대출 한도를 알았다면 다음 질문은 "이 집이 내 벌이에 비해 비싼가"입니다. 이걸 한 숫자로 보여 주는 지표가 PIR이고 부족한 자본을 전세로 메우는 방식이 갭투자입니다.
- PIR Price to Income Ratio · 소득 대비 주택가격 배수
- 집값을 연소득으로 나눈 값입니다. 한 푼도 안 쓰고 몇 년을 모아야 집을 살 수 있는지를 나타내는 부담 지표입니다. 숫자가 클수록 소득 대비 집값이 비쌉니다. PIR을 보면 내가 남들에 비해 무리하게 매매를 하는지 아닌지 판단할 수 있습니다. PIR은 부동산 상승기에 높게 올라가기 때문에 지금 시장이 과열인지 아닌지 판단하기에도 좋은 지표입니다. (PIR 지수는 https://data.kbland.kr/kbstats/pir 에서 확인할 수 있습니다.) 예시: 10억 집을 연소득 6,000만 원으로 나누면 PIR은 약 16.7, 17년 치 소득에 해당합니다.
- 갭투자 Gap Investment
- 전세보증금을 낀 채 집을 사서 매매가와 전세가의 차액(갭)만 자기 돈으로 부담하는 방식입니다. 레버리지는 남의 돈을 빌려 자기 돈보다 큰 자산을 사는 것을 말합니다. 전세가가 높을수록 실투자금이 줄어 레버리지가 커집니다. 반대로 전세가가 떨어지거나 세입자를 못 구하면 곧장 자금 압박으로 돌아옵니다.예시: 10억에 아파트를 구매하는데, 전세 세입자가 이미 살고있고 보증금으로 5억이 들어가있다면, 5억만 마련해도 이 집을 살 수 있습니다. 예를 들면 자기 자본금 3억, 대출 2억을 받는 방식으로 5억을 마련하는 겁니다. 그리고 이때 세입자 보증금 5억이 사실상 무이자 레버리지 역할을 합니다.
갭투자의 전세보증금은 언젠가 세입자에게 돌려줘야 할 돈입니다. 시세가 오를 때는 적은 돈으로 큰 집을 산 셈이 되지만 전세가가 하락하는 국면(역전세)에서는 차액을 마련해 돌려줘야 합니다. 현금 흐름을 미리 점검해야 하는 이유입니다.
면적과 밀도 — 전용면적, 공급면적, 건폐율, 용적률
"84㎡가 34평이라던데 왜 실제로는 더 좁지?" 이 흔한 혼란은 면적의 종류를 구분하지 못해서 생깁니다. 전용면적과 공용면적은 의미가 다릅니다. 우선 단위부터 봅시다. 1평 ≈ 3.306㎡입니다. ㎡를 평으로 어림하고 싶다면 ㎡에 3을 곱하고 10으로 나누면 됩니다.
- 전용면적 Exclusive Area
- 현관문 안쪽, 우리 집만 쓰는 실사용 공간(방, 거실, 주방, 화장실)입니다. 청약과 세금의 기준이 되는 진짜 크기입니다.예시: 이른바 '국민평형' 전용 84㎡는 전용면적만 따지면 약 25평 정도입니다.
- 공급면적 Supply Area
- 전용면적에 계단, 복도, 엘리베이터 같은 주거공용면적을 더한 값입니다. 흔히 몇 평형이라 부를 때 씁니다.예시: 전용 84㎡ 아파트를 대체로 '34평형'이라 부르는 건 공급면적이 약 110㎡ 안팎이라서입니다.
- 계약면적과 서비스면적 Contract / Service Area
- 계약면적은 공급면적에 지하주차장 같은 기타공용면적까지 더한 총면적입니다. 서비스면적은 발코니 등 계약면적에 잡히지 않고 덤으로 주어지는 공간입니다. 확장하면 실사용 면적이 늘어납니다.예시: 같은 전용 84㎡라도 발코니가 넓은 판상형이 체감상 더 넓습니다.
- 건폐율 Building Coverage Ratio
- 대지면적 대비 건축면적, 곧 건물 1층이 땅을 덮는 바닥면적의 비율입니다. 낮을수록 동 간 거리가 넓고 쾌적합니다.예시: 대지 100평에 건폐율 50%면 1층 바닥은 최대 50평입니다. 상한은 용도지역과 지자체 조례로 정해지므로 실제 수치는 해당 땅을 기준으로 확인해야 합니다.
- 용적률 Floor Area Ratio
- 대지면적 대비 지상층 연면적, 곧 모든 층 바닥면적을 합한 값의 비율입니다. 높을수록 더 높이, 더 많이 지을 수 있어 재건축 사업성을 좌우합니다.예시: 대지 100평에 용적률 200%면 지상 연면적은 200평, 가령 50평씩 4층입니다.
| 면적 종류 | 포함 범위 | 주로 쓰이는 곳 |
|---|---|---|
| 전용면적 | 우리 집 내부만 | 청약, 세금, 등기 기준 |
| 공급면적 | 전용 + 주거공용(복도, 계단 등) | ○○평형 호칭 |
| 계약면적 | 공급 + 기타공용(주차장 등) | 분양 계약서 |
| 서비스면적 | 발코니 등(계약면적 제외) | 확장 시 실사용 확대 |
사고, 갖고, 팔 때 붙는 세금
부동산은 사는 순간, 갖고 있는 동안, 파는 순간마다 세금이 붙습니다. 이 거래 비용과 보유 비용을 빼놓고 수익을 셈하면 실제보다 많이 번 것으로 착각하기 쉽습니다.
- 취득세 Acquisition Tax
- 집을 살 때 한 번 내는 세금입니다. 1주택자는 대체로 6억 이하 1%, 6억~9억 1~3% 누진, 9억 초과 3%이고 여기에 지방교육세 등이 더 붙습니다. 다주택이나 법인 취득, 조정대상지역이라면 중과세율이 적용될 수 있습니다. 세율은 자주 손질되기 때문에 정확한 건 계약 당시를 기준으로 알아보는 것이 좋습니다.예시: 10억에 사서 10억 초반에 팔면 오히려 손해일 수 있습니다. 취득세와 중개보수만 해도 수천만 원이라 시세가 그만큼 오르지 않으면 본전도 못 건집니다.
- 양도소득세(양도세) Capital Gains Tax
- 집을 팔 때 생긴 차익(양도차익)에 매기는 세금입니다. 여기서 관건은 1세대 1주택 비과세 요건입니다. 비과세는 세금을 아예 매기지 않는 것을 말합니다. 이 기준은 종종 달라지지만 보통 2년 이상 보유가 기본입니다. 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 실거주까지 채워야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다만 양도세 면제, 감면 혜택은 이는 정책에 따라 달라질 수 있으니, 이런게 있다 정도로만 참고 부탁드립니다.
- 종합부동산세(종부세) Comprehensive Real Estate Tax
- 보유 주택의 공시가격 합계가 일정액(예를 들어 9억)을 넘으면 매년 내는 보유세입니다. 공시가격은 정부가 매년 산정해 공시하는 부동산의 공식 가격입니다. 통상적으로 시장에서 거래되는 금액에 70~80% 정도를 반영한 가격입니다. 이 가격을 기준으로 각종 세금과 부담금이 계산됩니다. 기준 금액도 정책에 따라 바뀌므로 그때그때 확인하는 것이 좋습니다.
- 재산세 Property Tax
- 종부세를 국세청에 낸다면, 재산세는 모든 부동산 소유자가 시청과 군청, 구청에 매년 내는 지방세입니다.
단기 매매는 세금 앞에서 대부분 불리합니다. 취득세는 살 때 이미 나가고 양도세 비과세는 보통 2년 이상 보유와 거주를 요구합니다. 실거주 겸 장기 보유가 세금 측면에서 가장 유리한 경우가 많습니다.
용도지역과 공시가격
같은 동네라도 땅마다 허용된 쓰임과 지을 수 있는 밀도가 다릅니다. 이걸 정한 게 용도지역이고 세금의 기준이 되는 정부 공식 가격이 공시가격입니다.
- 용도지역 Zoning · 지적편집도에서 확인
- 땅을 어떤 용도로, 얼마나 빽빽하게 쓸 수 있는지 국가가 지정한 등급입니다. 네이버 지도에서 지적편집도를 켜 용도를 확인할 수 있습니다. 주거지역은 밀도에 따라 나뉩니다. 대체로 제1종 일반주거는 저층 위주로 용적률 상한이 약 200%, 제2종은 중층으로 약 250%, 제3종은 중고층으로 약 300%까지 허용됩니다(구체 수치는 지자체 조례로 정합니다). 상업지역은 용적률이 훨씬 높아 고밀 개발이 가능합니다.예시: 같은 대지라도 제3종 일반주거지역이 제1종보다 더 높이 지을 수 있어 재건축 사업성이 좋습니다.
- 그린벨트 개발제한구역
- 도시의 무분별한 확산을 막으려고 개발을 강하게 제한한 구역입니다. 원칙적으로 건축과 형질변경이 막혀 있어 해제 여부가 개발 재료로 크게 작용합니다.예시: 그린벨트 해제 발표가 나면 인근 토지 가격이 크게 오르내립니다.
- 베드타운 Bed Town
- 일자리나 상권보다 주거 기능이 대부분인 동네를 가리킵니다. 낮에는 텅 비었다가 저녁이면 사람이 돌아오는 구조입니다. 그래서 출퇴근 교통과 광역 접근성이 가치를 좌우합니다.예시: 대규모 아파트 단지만 있고 자족 일자리가 적은 신도시가 전형적입니다.
- 공시가격 realtyprice.kr · 부동산공시가격 알리미
- 정부가 매년 산정해 공시하는 부동산의 공식 가격입니다. 재산세와 종부세 등 각종 세금과 부담금의 기준이 됩니다. 대체로 실제 시세보다 낮게 책정됩니다. 시세 대비 공시가격의 비율을 현실화율(시세반영률)이라 부르는데, 2025년 기준 공동주택은 약 69% 수준에서 여러 해째 사실상 동결되어 있습니다. 2030년까지 90%로 올리려던 현실화 로드맵은 세 부담이 급증한다는 우려로 사실상 중단되고 재검토 상태에 있습니다.예시: 실거래가 10억 아파트여도 현실화율이 70%라면 공시가격은 약 7억 안팎이라고 할 수 있습니다. 해당 아파트는 7억을 기준으로 보유세가 부과되기 때문에 부담도 그만큼 줄어듭니다.
낡은 집을 새로 짓는 방법 — 재건축, 재개발, 리모델링
오래된 아파트나 동네를 새로 짓는 방식은 크게 셋으로 나뉩니다. 이름이 비슷해 헷갈리지만 무엇을 대상으로 하는지, 건물을 다 허무는지, 언제부터 가능한지가 다릅니다. 셋을 가르는 핵심은 기반시설(도로·상하수도·공원)까지 손대느냐와 건물을 완전히 허무느냐입니다.
- 재건축 Reconstruction · 재건축
- 낡은 아파트 단지를 헐고 같은 땅에 새로 짓습니다. 기반시설은 쓸 만한데 건물만 낡았을 때 쓰며, 통상 준공 30년이 넘고 안전진단을 통과해야 합니다.
- 재개발 Redevelopment · 재개발
- 아파트 단지뿐 아니라 그 일대 도로·상하수도부터 토지 구획까지 다시 정해 동네를 통째로 바꿉니다. 공공성이 강해 정부·지자체가 주도적으로 관여하고 세입자 보상도 따릅니다.
- 리모델링 Remodeling · 리모델링
- 단지를 다 허물지 않고 골조만 남긴 채 새로 짓습니다. 통상 준공 15년이면 가능하지만, 늘릴 수 있는 세대가 적어 사업성은 낮은 대신 아파트가 신축이 됩니다.
| 구분 | 재건축 | 재개발 | 리모델링 |
|---|---|---|---|
| 주요 대상 | 기반시설은 양호, 건물만 노후 (주로 아파트) | 기반시설까지 열악한 노후 밀집지 (단독·다세대) | 골조가 쓸 만한 노후 아파트 |
| 방식 | 다 헐고 새로 지음 | 도로·공원 등 지역 전체를 새로 정비 | 헐지 않고 뼈대를 살려 증축·수선 |
| 대체적 연한 | 준공 약 30년 + 안전진단 | 노후도·기반시설 요건 충족 | 준공 약 15년 |
| 성격 | 소유자 조합 중심 | 공공성 강함(세입자 보상 동반) | 비교적 가볍고 빠름 |
건물만 새로 지으면 재건축, 동네(기반시설)까지 새로 정비하면 재개발, 아예 허물지 않고 뼈대를 살려 고치면 리모델링입니다. 추진 난이도는 대체로 리모델링 < 재건축 < 재개발 순으로 높고, 어려운 만큼 성공했을 때 기대 수익도 큽니다. 연한·요건·사업성 기준은 정책에 따라 자주 바뀌므로 구체적인 수치는 추진 당시를 기준으로 확인하는 것이 좋습니다.
- 대출 3형제 — LTV는 집값 기준, DTI와 DSR은 소득 기준입니다. 모든 빚의 원리금을 보는 DSR이 가장 셉니다. 2025년 스트레스 DSR 3단계로 한도가 더 줄었습니다.
- 부담과 레버리지 — PIR(집값÷연소득)은 소득 대비 부담을, 갭투자는 전세를 레버리지 삼는 방식을 뜻합니다. 전세보증금은 언젠가 돌려줄 빚입니다.
- 면적과 밀도 — 전용<공급<계약 순으로 넓어집니다. 1평은 약 3.3㎡. 건폐율은 땅을 덮는 비율, 용적률은 층을 쌓는 밀도로 재건축 사업성을 좌우합니다.
- 세금 — 취득(살 때), 종부세(가질 때), 양도세(팔 때)가 각각 붙습니다. 거래비용 탓에 단기 매매는 불리합니다. 1주택 비과세는 2년 보유가 기본이며 조정지역이면 2년 거주까지 필요합니다. 세율과 요건은 자주 바뀌므로 정확한 건 계약 당시를 기준으로 알아보는 것이 좋습니다.
- 땅과 가격 — 용도지역(1~3종 일반주거, 상업, 그린벨트)이 지을 수 있는 밀도를 정합니다. 공시가격은 시세보다 낮은(현실화율 약 69%) 세금 기준가격입니다.
- 낡은 집 다시 짓기 — 건물만 새로 지으면 재건축, 도로·공원 등 동네까지 새로 정비하면 재개발, 허물지 않고 뼈대를 살려 고치면 리모델링입니다. 재건축은 대체로 준공 30년, 리모델링은 15년부터 추진합니다.