기본상식 파악 — 좋은 아파트를 고르는 원칙

부동산 초보가 가장 먼저 배워야 할 것은 특정 단지의 시세가 아니라, 어떤 아파트가 좋은 아파트인지 판별하는 안목입니다. 이 안목은 어려운 이론에서 나오지 않습니다. 몇 가지 상식을 어떻게 조합하느냐에서 나옵니다. 지금 내가 살기 좋은 집과 나중에 잘 팔리는 집은 다릅니다. 이 글은 후자를 고르는 원칙을 다룹니다.

아파트는 감가상각 자산이다 — 그런데 왜 오를까

냉정하게 말하면 건물은 소모품입니다. 자동차도 출고 순간부터 값이 떨어집니다. 콘크리트 구조물 역시 세월이 흐르면 배관이 삭고 주차장이 부족해지고 단열이 낡습니다. 건물 자체의 가치는 시간이 지날수록 줄어드는 감가상각을 거쳐 결국 0에 수렴합니다. 그런데도 오래된 아파트 값은 오릅니다. 왜일까요.

아파트 가격은 '건물값'만이 아니라 건물값에 토지값, 그리고 재건축 기대까지 더한 값이기 때문입니다. 건물은 낡아도 그 아파트가 들어선 땅의 가치는 물가와 함께 오릅니다. 낡을수록 새로 지을 수 있다는 기대도 커집니다. 그래서 어느 시점에는 건물값이 떨어지는 폭보다 토지와 기대값이 오르는 폭이 더 큽니다. 전체 가격은 그렇게 오릅니다.

환금성이 전부다 — 세대수와 평형, 층

부동산에서 가장 위험한 자산은 '오르지 않는 집'이 아니라 '팔리지 않는 집'입니다. 시세가 아무리 좋아도 정작 필요할 때 현금으로 바꿀 수 없으면 무용지물입니다. 그래서 집은 살 때부터 팔 때를 생각하며 골라야 합니다. 현금으로 바꾸기 쉬운 정도를 환금성이라고 하는데, 이를 좌우하는 것이 세대수와 평형, 층입니다.

혼자 살아도 '국민평형'을 사라

1인 가구라도 투자를 겸한다면 초소형이나 원룸형보다 3~4인 가정이 살기 좋은 집을 사는 편이 낫습니다. 전용 59㎡(24평)에서 84㎡(34평)에 이르는 이른바 국민평형대는 매매와 전세를 찾는 사람이 가장 많습니다. 반대로 전용 30㎡ 안팎의 초소형은 찾는 사람이 적어 하락장에서 먼저 안 팔리고 낙폭도 큽니다. 내가 살기 좋은 크기가 아니라, 가장 많은 사람이 원하는 크기. 그것이 환금성의 핵심입니다.

나홀로 아파트를 피하고 대단지를 노려라

세대수가 많을수록 거래가 자주 일어납니다. 세대가 많으면 관리비를 나눠 내는 사람이 많아 부담이 줄고 헬스장이나 도서관, 조식 같은 커뮤니티와 조경도 좋아집니다. 무엇보다 늘 사려는 사람과 팔려는 사람이 있어 시세가 투명하게 형성됩니다. 실제로 서울 아파트 단지의 상당수가 300세대 미만인데, 이런 단지는 오랫동안 환금성과 인프라가 약해 상품성이 낮다는 평가를 받아왔습니다.

저층은 피하고, 최상층은 유의

같은 동, 같은 평형이라도 층과 향에 따라 값이 달라집니다. 보통 로열층, 즉 전체 층수의 상위 30~40% 구간은 평균가에 프리미엄이 붙습니다. 20층 건물이면 대략 13층에서 20층 사이입니다. 1층 같은 저층은 평균가보다 낮게 거래됩니다. 서울에서는 저층과 로열층의 가격 차이가 두 자릿수 %에 이르기도 합니다.

• 저층(1~3층)은 사생활 노출과 조망, 일조 문제로 찾는 사람이 적어 잘 팔리지 않습니다. 다만 1층을 기둥만 세워 비워둔 필로티 구조에 조경 뷰가 좋은 신축 저층은 예외적으로 재평가받기도 합니다.
• 최상층은 층간소음에서 자유롭고 조망이 좋습니다. 대신 민감한 사람은 바람에 흔들림을 느끼거나 냉난방비 부담이 생길 수 있습니다. 요즘 신축은 단열이 좋아 이런 단점이 줄었습니다. 테라스형은 오히려 단지 최고가가 되기도 합니다.
• 향은 여전히 남향에 프리미엄이 붙습니다. 북향은 값이 다소 낮고, 동향보다는 서향이 선호되나 차이는 예전보다 줄었습니다. 건설사도 수요자가 남향을 선호한다는 것을 알기 때문에 신축 아파트는 대부분 남향과 남동향, 남서향으로 짓습니다. 그래서 크게 신경쓰지 않아도 되지만 가능하면 향도 따져보고 매물을 고르세요. (한강권 아파트는 한강 조망을 위해 일부러 북향으로 짓기도 합니다)

피해야 할 것들 — 특히 지역주택조합

좋은 집을 고르는 일만큼 나쁜 선택지를 걸러내는 일도 중요합니다. 앞서 본 나홀로 아파트와 저층, 초소형에 더해 초보가 반드시 알아야 할 함정이 하나 더 있습니다.

재건축과 재개발은 왜 늘 늦어지는가

재건축은 기존 아파트를 헐고 같은 자리에 새로 짓는 것이고, 재개발은 도로나 상하수도까지 포함해 동네 전체를 새로 만드는 것입니다. "재건축 들어간다더라"는 말은 초보를 설레게 합니다. 하지만 실제 공사 기간이 2~3년인 데 반해 인가와 합의에만 5~10년 넘게 걸립니다. 서울의 재건축과 재개발 평균 소요기간은 10년 안팎으로, 정비구역 지정부터 입주까지 따지면 그보다 더 길다는 조사도 있습니다. 왜 이렇게 오래 걸릴까요.

• 진입가격과 분담금. 이미 기대가 반영돼 비싸게 사는 데다, 새 아파트를 받으려면 공사비 중 내 몫인 분담금을 추가로 내야 합니다. 이 규모를 잘못 계산하면 손익이 뒤집힙니다.
• 공사비 갈등. 최근 자재값과 인건비가 급등하면서 조합과 시공사 사이의 공사비 인상 분쟁이 잦습니다. 협상이 결렬되면 착공이 통째로 멈춥니다.
• 기부채납과 소셜믹스. 땅 넓이 대비 지을 수 있는 건물 연면적 비율인 용적률을 더 받는 대가로 도로나 공원을 지어 지자체에 넘기거나, 공공주택과 소셜믹스를 넣어야 합니다. 소셜믹스는 분양세대와 임대세대를 한 단지에 섞는 방식입니다. 그래서 사업성과 조합원 이해가 충돌합니다.
• 재건축초과이익환수제, 이른바 재초환. 재건축으로 얻은 초과이익의 일부를 정부가 부담금으로 걷어가는 제도입니다. 사업 추진의 큰 변수가 됩니다.
• 동의율과 주민 갈등. 조합 설립에 법정 동의율, 즉 재건축에 찬성한 소유주 비율을 대개 75% 이상 채워야 합니다. 100세대면 75세대가 찬성해야 합니다. 상가와 소유주 사이 갈등으로 수년이 지나가기도 합니다.
• 임대 비율. 임대세대는 대개 LH나 SH 같은 공공이 소유해 재건축에 참여할 '소유 조합원'이 적습니다. 재건축 뒤에도 임대분을 다시 지어 넣어야 해서 일반분양 물량과 수익이 줄어듭니다. 그래서 임대 비율이 높은 단지일수록 사업성이 낮아 재건축이 어렵습니다.

숫자로 감 잡기 — 관리비와 인테리어, 브랜드

마지막으로 실전에서 자주 쓰는 비용 감각과 브랜드 상식을 정리합니다. 이 값은 인플레이션 때문에 달라지기도 하고 업체마다 달라서, 정확한 숫자보다 대략의 자릿수를 몸에 익히는 게 목적입니다.

아파트 브랜드 지도

브랜드는 시공 품질과 관리, 환금성을 가늠하는 대략적인 신호입니다. 매년 부동산R114 같은 곳의 선호도 조사에서 힐스테이트, 래미안, 자이가 상위 3강을 형성합니다. 같은 입지라면 브랜드에 프리미엄이 붙습니다.

여러 건설사가 함께 짓는 컨소시엄 단지는 각자의 브랜드 대신 독자 브랜드를 붙이기도 합니다. 대표 사례로는 서울 송파의 헬리오시티(약 9,500세대)가 있습니다. 삼성물산 건설부문, 현대건설, HDC현대산업개발 등 3개 대형 건설사가 컨소시엄을 구성해 공동 시공했습니다.