인플레하우스의 모든 지표는 국토교통부 실거래가 데이터와 금·달러·통화량 등 기준 자산 시세를 재료로 씁니다. 지표를 어떻게 읽는지는 인플레하우스 활용법에서 다뤘고, 이 글은 그 값이 어떻게 만들어지는지를 다룹니다. 각 항목은 무엇을 보는 지표인가 → 어떻게 계산하는가 → 표시하지 않는 조건 → 한계 순서로 되어 있습니다.
이 글에서 반복해서 나오는 환산가는 실거래가를 기준 자산의 수량으로 바꾼 값입니다. 계약 시점의 기준 자산 시세로 나누기 때문에, 같은 단지라도 거래마다 적용되는 시세가 다릅니다. 전 기간에 최근 시세 하나를 일괄 적용하지 않는다는 점이 계산의 핵심입니다.
가치 분석 화면의 지표
인플레 방어율
조회 기간 평균과 비교해 지금의 실질 가치가 어느 위치에 있는지 보는 지표입니다.
방어율 = 최근 환산가 ÷ 조회 기간 평균 환산가 × 100
- 100%면 기간 평균과 같은 수준입니다. 120%면 평균보다 20% 높다는 뜻입니다.
- 기간 평균 환산가가 금 10kg이고 최근 환산가가 금 12kg이면 방어율은 120%입니다. 기준 자산 대비 실질 가치가 기간 평균보다 올라간 상태입니다.
- 분자와 분모 모두 각 거래 시점의 기준 자산 시세로 나눈 값입니다. 명목 가격을 비교하는 것이 아니라 자산 수량을 비교합니다.
한계 — 기준점이 조회 기간의 평균이므로, 조회 기간을 바꾸면 값도 바뀝니다. 상승 구간만 잘라 보면 방어율이 낮게, 하락 구간만 잘라 보면 높게 나올 수 있습니다. 절대적인 좋고 나쁨이 아니라 선택한 기간 안에서의 상대 위치입니다.
평균가치 회복가
실질 가치가 기간 평균 수준으로 돌아왔을 때 예상되는 명목 실거래가(원)입니다.
평균가치 회복가 = 최근 실거래가 × (기간 평균 환산가 ÷ 최근 환산가)
최근 실거래가가 7억원이고 최근 환산가가 기간 평균의 80% 수준이라면, 평균가치 회복가는 7억 ÷ 0.8 = 약 8억 7500만원입니다. 방어율이 100%를 넘는 상태라면 회복가는 현재 실거래가보다 낮게 나옵니다.
표시하지 않는 조건 — 기준 자산이 실거래가(원화)일 때는 환산가와 명목 가격이 같아 계산 결과가 항상 최근 실거래가와 일치합니다. 의미가 없으므로 표시하지 않습니다.
한계 — 목표 가격이나 전망이 아닙니다. "기준 자산 시세가 지금과 같다고 두고, 실질 가치만 평균으로 돌아온다면"이라는 가정 아래 나온 환산 결과입니다. 기준 자산 시세가 움직이면 값도 함께 움직입니다.
상세 분석 화면의 지표
상세 분석 지표는 선택한 전용면적의 실거래 데이터를 재료로 씁니다. 별도 표기가 없으면 실거래가(원화) 기준입니다.
매물대와 거래 밀집구간
어느 가격대에서 거래가 많이 체결됐는지 보는 지표입니다. 가격의 방향이 아니라 분포를 봅니다.
조회 기간의 최저가와 최고가 사이를 8개 가격 구간으로 균등하게 나눈 뒤, 구간마다 체결 건수를 셉니다. 이 건수를 가로 막대로 그린 것이 매물대입니다. 건수가 가장 많은 구간이 거래 밀집구간이며 가격 차트에 가로 밴드로 표시됩니다.
한계 — 건수만 세기 때문에 거래 규모나 시점의 차이는 반영되지 않습니다. 10년 전 거래 한 건과 지난달 거래 한 건이 같은 무게로 계산됩니다. 조회 기간을 바꾸면 구간 폭 자체가 바뀌므로 밀집구간의 위치도 달라집니다.
회복 탄력성
과거 고점에서 떨어진 뒤 그 고점을 되찾는 데 얼마나 걸렸는지 보는 지표입니다.
선택한 전용면적의 실거래가(원화)를 월평균으로 묶은 시계열로 계산합니다.
고점을 잡는 법 — 단순히 기간 내 최고가를 쓰지 않습니다. 가장 최근 달에서 12개월 이상 떨어진 달만 후보로 두고, 후보마다 그 달 이후의 최저값까지 떨어진 폭을 계산한 뒤 낙폭이 가장 큰 달을 이전 고점으로 잡습니다. 최고가를 그대로 쓰면 계속 오르는 구간의 통과점이 고점으로 잡혀서, 하락과 회복을 측정한다는 목적에 맞지 않기 때문입니다.
회복 판정 — 고점 이후의 달 중 고점의 99.9% 이상에 처음 도달한 달을 회복 시점으로 봅니다. 고점부터 그 달까지의 개월 수가 회복 소요 기간입니다. 아직 도달하지 못했다면 미회복으로 두고, 고점 대비 등락률과 고점 이후 경과 개월을 보여줍니다.
표시하지 않는 조건
- 가장 최근 달에서 12개월 이상 떨어진 데이터가 없을 때(고점 후보가 만들어지지 않습니다)
- 고점 뒤 낙폭이 5% 미만일 때(하락이라 부를 만한 구간이 없습니다)
한계 — 월평균 기준이므로 한 달에 한 건만 거래된 달은 그 한 건이 그 달의 값이 됩니다. 층·향·수리 상태에 따른 가격 차이가 그대로 시계열에 섞입니다. 또한 조회 기간 안에서 가장 깊었던 하락 하나만 다룹니다.
하락 사이클 이력
조회 기간 동안 하락과 회복이 몇 번 반복됐는지 세는 지표입니다.
그때까지의 최고가(러닝 피크) 대비 낙폭을 시계열로 그린 뒤, 5% 이상 떨어졌다가 다시 그 고점을 회복할 때까지를 사이클 하나로 끊습니다. 회복 탄력성이 가장 깊었던 사이클 하나만 보여주는 것과 달리, 여기서는 조회 기간의 모든 사이클을 셉니다.
기준 자산을 바꾸면 사이클 개수 자체가 달라집니다. 원화 기준으로는 하락 사이클이 2회인 단지가 금 기준으로는 5회가 되기도 합니다. 명목 가격으로 볼 때는 완만했던 구간이 실질 가치로 보면 여러 번의 하락과 회복이었다는 뜻입니다. 이 대비가 이 지표의 핵심입니다.
표시하지 않는 조건
- 월평균 데이터가 24개월 미만일 때
- 조회 기간 중 실제 거래가 있었던 달이 절반 미만일 때
한계 — 5%라는 기준선은 임의로 정한 값입니다. 이 선을 낮추면 사이클이 늘고 높이면 줄어듭니다. 또한 거래가 없던 달은 시계열에서 아예 빠지기 때문에, 실제로는 몇 달 떨어진 두 거래가 이웃한 관측처럼 이어져 계산됩니다. 거래가 뜸한 단지일수록 사이클 경계와 기간이 실제보다 성기게 잡힙니다.
환금성
팔고 싶을 때 얼마나 거래가 붙는지, 즉 거래 빈도를 보는 지표입니다. 가격은 보지 않습니다.
선택한 면적의 실거래를 계약일 순으로 늘어놓고, 거래와 거래 사이의 간격(일)을 계산합니다. 화면에는 다음 값이 표시됩니다.
| 값 | 계산 |
|---|---|
| 연 거래 빈도 | 조회 기간의 거래 건수를 1년치로 환산한 값 |
| 거래 간격 중앙값 | 거래 사이 간격들을 정렬했을 때 가운데 값 |
| 상위 10% 간격 | 간격이 긴 쪽 10%에 해당하는 값 — 오래 안 팔릴 때의 대기 기간 |
| 마지막 거래 이후 경과일 | 가장 최근 계약일부터 오늘까지의 일수 |
잔여 대기 추정 — 과거 간격 중 지금의 무거래 기간보다 길었던 사례만 모아, 그 사례들이 현재 경과일 이후 추가로 얼마나 더 걸렸는지의 중앙값을 냅니다. 예를 들어 마지막 거래 이후 200일이 지났다면, 과거에 200일을 넘겼던 공백들이 200일 시점부터 몇 일을 더 갔는지 보는 것입니다. 해당 사례가 3건 미만이면 추정하지 않습니다.
한계 — 실거래 신고 기준이므로 매물이 나와 있었지만 팔리지 않은 기간은 잡히지 않습니다. 거래가 드문 단지는 이 지표뿐 아니라 다른 지표의 표본도 함께 얇다는 뜻이라, 화면의 다른 숫자들도 그만큼 흔들리기 쉽습니다.
토지분·건물분 분해
거래가를 건물 값과 토지 값으로 나눠 보는 지표입니다.
건물 값 = 전용면적 × 그 시점 ㎡당 공사비
그 시점 ㎡당 공사비 = 건설공사비지수 ÷ 100 × 145.5만원
토지 값 = 실거래가 −
건물 값
건물 값은 같은 평형을 그 시점에 새로 지으면 드는 공사비입니다. 거래가에서 그만큼을 빼고 남은 금액을 토지 값으로 봅니다. 즉 "이 가격에서 건물을 짓는 데 들어간 몫은 얼마고, 땅에 붙은 몫은 얼마인가"를 가르는 계산입니다.
공사비는 달마다 바뀌므로 건물 값도 달마다 바뀝니다. 공사비가 오르면 같은 거래가 안에서 건물 값이 두꺼워지고, 거래가가 공사비보다 빠르게 오르면 토지 값이 두꺼워집니다. 값이 올랐다는 결론에서 얼마만큼이 공사비 상승으로 설명되는지 갈라 보는 것이 목적입니다.
공사비 기준 — 건설공사비지수(한국건설기술연구원, 2020년 = 100)를 금액으로 환산해 씁니다. 지수 100을 ㎡당 145.5만원으로 놓았습니다. 2020년 전국 재개발·재건축 평균 공사비가 3.3㎡당 480만 3천원이었고, 이를 ㎡당으로 환산한 값입니다(480만 3천원 ÷ 3.3 ≈ 145.5만원). 지수의 기준연도와 같은 해 수치라 지수 100 지점에 그대로 대응시킬 수 있습니다. 인사이트의 건설공사비지수 차트에서 같은 기준으로 금액을 볼 수 있고, 지수를 받아오지 못한 달은 이 기준 단가로 계산합니다.
출처: 하우징헤럴드, 「지난해 재개발·재건축 공사비… 평균 480만원ㆍ서울 528만원」(2021-02-03)
지수 100 = 145.5만원/㎡는 2020년 재개발·재건축 평균에서 나온 값이지, 모든 단지에 맞는 시세가 아닙니다. 실제 공사비는 지역·마감 수준·단지 규모에 따라 달라지므로(같은 2020년에도 서울 평균은 3.3㎡당 528만원, 최고 사업장은 670만원이었습니다), 이 분해는 감정 결과가 아니라 하나의 기준에 따른 산술 결과로 읽어야 합니다.
표시하지 않는 조건
- 전용면적을 알 수 없을 때(건물 값을 계산할 수 없습니다)
- 공사비만으로 실거래가를 넘는 달이 많을 때 — 토지 값이 음수가 되므로 분해 자체가 성립하지 않습니다
한계 — 건물의 연식은 계산에 넣지 않습니다. 20년 된 아파트와 신축을 같은 공사비로 계산하므로, 낡은 건물의 실제 가치가 신축보다 낮다는 점은 반영되지 않습니다. 그만큼 오래된 단지에서는 건물 값이 실제보다 크게, 토지 값이 작게 나옵니다.
MACD
단기 추세와 장기 추세의 차이로 지금 흐름의 방향과 세기를 보는 보조 지표입니다.
MACD선 = EMA12 − EMA26
시그널선 = MACD선의 EMA9
히스토그램 = MACD선 − 시그널선
- MACD선이 시그널선을 위로 뚫으면 골든크로스, 아래로 뚫으면 데드크로스로 봅니다.
- MACD선이 0선 위에 있으면 상승 추세, 아래에 있으면 하락 추세로 봅니다.
- 히스토그램의 절댓값이 커질수록 추세의 힘이 세지고, 0에 가까워지면 전환이 가까워졌다는 신호로 읽습니다.
한계 — MACD는 원래 매일 여러 번 체결되는 시장에서 쓰이는 지표입니다. 아파트 실거래는 주식이나 코인만큼 자주 일어나지 않아 데이터가 희소하고, 거래가 없는 구간에서는 이동평균이 실제 시세 변화를 반영하지 못합니다. 보조 지표로만 참고하시기 바랍니다.
AI 예측
학습된 모델이 앞으로의 실거래가 흐름을 추정한 값입니다.
전국 아파트 실거래와 금리·통화량 등 거시지표를 함께 학습한 시계열 트랜스포머 모델(약 330만 파라미터)을 사용합니다. 최대 5년까지의 실거래가 흐름을 신뢰구간과 함께 냅니다.
- 카드에 표시되는 숫자는 중앙값(p50) 예상가입니다.
- 그 아래 미니 막대는 하위 10%(p10)부터 상위 90%(p90)까지의 구간에서 중앙값이 어디쯤 있는지를 나타냅니다. 구간이 넓을수록 모델이 그 시점을 불확실하게 보고 있다는 뜻입니다.
- 계산 결과는 브라우저에 24시간 보관됩니다. 브라우저의 사이트 데이터를 지우면 사라지고 다음 조회 때 다시 계산합니다.
한계 — 참고용 추정치이며 실제 시세를 보장하지 않습니다. 모델은 과거 데이터에서 배운 패턴을 이어 그리는 것이라, 과거에 없던 정책 변화나 공급 충격은 반영하지 못합니다.
- 환산가는 각 거래 시점의 기준 자산 시세로 나눈 값입니다. 방어율과 평균가치 회복가는 모두 이 환산가에서 나옵니다.
- 회복 탄력성은 가장 깊었던 하락 하나를, 하락 사이클 이력은 조회 기간의 모든 하락·회복을 셉니다.
- 환금성은 가격이 아니라 거래 간격을 봅니다. 간격이 길수록 다른 지표의 표본도 얇다는 신호입니다.
- 토지·건물 분해에서 건물 값은 그 시점 공사비로 같은 평형을 새로 지을 때 드는 금액이고, 나머지가 토지 값입니다.
- MACD와 AI 예측은 데이터 희소성과 모델 한계가 있어 보조 참고용입니다.
여기 정리한 지표는 모두 신고된 과거 실거래 데이터와 공개 시세를 계산한 결과입니다. 거래가 적은 단지나 면적에서는 값이 근사치이거나 아예 표시되지 않을 수 있고, 어떤 지표도 앞으로의 가격을 보장하지 않습니다. 실제 매매 결정은 대출·세금·생활권 등 데이터에 담기지 않는 요소까지 함께 따져 판단하시기 바랍니다.